Doel 6.2.1 Een passend woningaanbod

Beschrijving doel

Wonen is een van de belangrijkste basisbehoeften. Zwolle is een mooie woonstad en dat willen we graag verder versterken. Onze woonvisie (2017) heeft hiervoor 4 ambities geformuleerd; Zwolle is een:

Sterke groeistad (aantrekkelijke woon, werk, en leefstad).
Vernieuwende woonstad (ruimte voor vernieuwing).
Solidaire leefstad (prettig zelfstandig wonen).
Duurzame Deltastad (waterbewust en toekomstbestendig).

Deze vier ambities tezamen maken dat Zwolle voor de komende jaren staat voor de volgende stap in stedelijkheid. Wij willen de stad verder versterken als centrum van deze regio en Noord Oost Nederland en willen de economische toppositie in Nederland behouden. Zwolle wordt steeds meer een alternatief voor wonen in de Randstad. We zien dat terug in de migratiecijfers over 2018 en 2019 . Zwolle groeit harder dan de geprognosticeerde groei. We houden daarom rekening met het scenario van versterkte groei, waarbij de opgave blijft om ‘elke woning raak te laten zijn’. De toenemende verstedelijking en daarbij horende mobiliteit hebben geleid tot een aantal afspraken in de omgevingsagenda Oost en MIRT. Voor de uitbreiding van het aantal woningen is de afspraak om gezamenlijk met het Rijk en de Regio te komen tot een verstedelijkingsstrategie. In 2021 zal de verstedelijkingsstrategie verder worden uitgewerkt.

Sterke groeistad:

Zwolle blijft groeien. De meest recente Primos prognose van 2020 geeft aan dat het aantal inwoners in totaal stijgt tot ruim 150.000 inwoners in 2040. Dit is een forse toename met eerdere voorspellingen. De verwachting is dat door toenemende druk er wellicht nog meer vraag naar woningen in Zwolle zal zijn dan nu wordt voorspeld.
Sinds 2017 groeit Zwolle echter veel sneller, met gemiddeld 1.000 woningen per jaar in plaats van de voorspelde 600 woningen. Deels is sprake van een inhaalvraag, maar we constateren ook een groeiende behoefte naar stedelijk wonen en daarnaast is er een trek uit de Randstad naar andere grote steden met goede verbindingen over weg en spoor zoals Zwolle.
De landelijke trend naar stedelijk wonen en de overloop van de Randstad betekenen dat Zwolle serieus rekening moet houden met een hogere groei. Daarom schalen wij voor de komende jaren het woningbouwprogramma op naar gemiddeld 1.000 woningen per jaar.
De woningmarkt in Zwolle staat onder druk. Wij voelen de urgentie om veel woningen toe te voegen, maar blijven sturen op kwaliteit en vernieuwende woonconcepten. In 2020 hebben we hiervoor het Zwols Pakket 1.0 en 2.0 ingevoerd.
Om goed in te kunnen spelen op de veranderingen in de woningmarkt is het van belang dat er voldoende data beschikbaar is en aan elkaar gekoppeld kan worden. Hiervoor is een eerste aanzet gedaan met WoonInzicht, maar moet nog verder doorontwikkeld worden.

Vernieuwende woonstad
Naast groeien wil Zwolle de woningbouw ook vernieuwen. Verschillende maatschappelijke ontwikkelingen vragen om nieuwe woonconcepten. Wonen en zorg, wonen en werken, wonen en delen van voorzieningen, collectief wonen, beschermd wonen. De gemeente wil inwoners meer ruimte en locaties bieden voor collectief particulier opdrachtgeverschap (CPO).

Solidaire leefstad
De samenleving verandert. We leven langer en blijven langer zelfstandig wonen. Daarbij is door decentralisaties in het sociaal domein een beweging op gang gekomen naar extramuralisering van de zorg. Passend woonaanbod en passende zorg die aansluit op de klantvraag is een actueel vraagstuk. Zeker in een sterk groeiende stad is het van belang dat voor iedere doelgroep een passende woning is te vinden en dat mensen zelfstandig kunnen blijven wonen, ook als ze zorg nodig hebben. Dat leidt tot de ontwikkeling van een gedifferentieerde woningvoorraad waarin voor iedereen die in Zwolle wil wonen plek is.

Duurzame deltastad:
· Nieuwbouw is inmiddels gasloos. Daarmee is de woningbouw een aanjager voor de energietransitie in Zwolle. In de Warmtegids laat de gemeente zien in welke richting de energietransitie in de Zwolse wijken gaat plaatsvinden. Daarbij is het wel van belang dat de energietransitie betaalbaar is, met name ook voor de lagere inkomensgroepen.
· In het scenario van versterkte groei is het des te meer een uitdaging dat Zwolle zich klimaatadaptief en circulair ontwikkelt. De uitdaging ligt hierbij vooral in de bestaande stad en in het bijzonder in de particuliere voorraad.

Criteria

We sturen op een woningaanbod dat aansluit bij de vraag, zodanig dat:

Zwolle blijft bouwen; het aantal extra woningen sluit aan op de ontwikkeling van de jaarlijkse bevolkings-/huishoudensgroei. Het bouw- en ontwikkeltempo wordt komende jaren gericht op een gemiddelde van 1.000 woningen per jaar.
Het woningbouwprogramma ( type, kwaliteit, segmentering en prijs/kwaliteitsverhouding) wordt afgestemd op de behoefte en gaat uit van de volgende kaders:
Circa 60% van het Zwolse woningbouwprogramma wordt gerealiseerd in de bestaande stad.
De gemiddelde verdeling uitgaat van de prijsdifferentiatie van 30-40-30 (goedkoop, middelduur en duur). We sturen op een programma waarbij elke woning raak is.
De nieuwe woningen voldoen aan de KEC-ambities en zijn daarmee toekomstbestendig.
Er is ruimte voor innovatieve woonvormen en we experimenten met een nieuwe manier van gebiedsontwikkeling.

Portefeuillehouder(s)

Ed Anker

Afwijkingen op kredieten Berap 2021-1

Volkshuisvestingsfonds	Aanvullende uitgaven	75000
In maart 2021 is het Volkshuisvestingsfonds als nieuw ontwikkelfonds opengesteld. In het najaar 2021 is een tweede tranche te verwachten. Bij het fonds kunnen gemeenten een rijksbijdrage aanvragen voor majeure en integrale projecten wijkvernieuwing. Om een kansrijke businesscase en aanvraagdocumentatie op te kunnen stellen is de ondersteuning van ervaren menskracht en financiële deskundigheid nodig. Dieze West, Kamperpoort en Holtenbroek zijn binnen Zwolle de prioritaire wijken om een aanvraag voor te bereiden, waarbij Dieze West de hoogste prioriteit heeft. Daar is, gelet op de toelatingseisen voor het fonds, de kans op een succesvolle aanvraag het grootst. De inzet is gericht op de voorbereiding op een tweede tranche van het Volkshuisvestingsfonds. Hiervoor is een extra budget nodig van € 150.000 nodig, voor 50% mede te financieren door de corporaties.
Westenholte Stins	Aanvullende uitgaven	66000
De ontwikkeling van het project Westenholte Stins is een langdurig proces waardoor meer plankosten gemaakt moeten worden dan voorzien. Door nieuwe wetgeving zijn meer onderzoeken nodig dan in het verleden is begroot, waardoor ook hiervoor meer kosten worden gemaakt. Deze kosten kunnen we niet op de ontwikkelaar verhalen. Hiervan was in 2020 bij de berap reeds melding van gemaakt, maar waren de meerkosten nog niet geheel in beeld. Anno 2021 loopt het dekkingstekort op naar € 66.000 waarvoor nu aanvullend krediet wordt gevraagd.
Stilohal; krediet	Budgettair neutraal
Voor het definiëren van de uitvraag, alsmede ten behoeve van een aantal noodzakelijke onderzoeken is een voorbereidingskrediet beschikbaar gesteld van € 270.000. Per begin is reeds een bedrag van € 250.000 uitgegeven. De herontwikkeling duurt o.a. vanwege de herhuisvesting van de huidige gebruikers langer dan verwacht en vergde extra capaciteit waardoor er meer plankosten gemaakt moesten worden dan was voorzien. De meerkosten hiervan zullen naar verwachting € 100.000 bedragen en zullen worden opgenomen in de grondexploitatie Stilohal. Vanwege het activeren zal er sprake zijn van rentelasten. Deze rentelasten bedragen €1.000 per jaar vanaf 2022 en zullen worden verwerkt in de begroting.
Versnelling van de woningbouwopgave	Aanvullende uitgaven	69000
De woningbouwopgave van Zwolle Het gaat goed met Zwolle. Een sterke, bruisende stad in een economisch krachtige regio die nieuwe inwoners trekt en huidige inwoners aan de stad verbindt. Tegelijk is de positie van Zwolle binnen Nederland veranderd. Zo heeft Zwolle een plek gekregen in het Stedelijk Netwerk van Nederland en kan de uitwerking van het toekomstbeeld OV 2040 de aantrekkelijkheid van Zwolle verder vergroten. Deze twee ontwikkelingen maken dat er een grote vraag naar betaalbare woningen is in Zwolle. Om aan die vraag te voldoen is de ambitie om de komende 10 jaar minimaal 1.000 woningen per jaar toe te voegen. Dit is een forse opschaling ten opzichte van de eerdere ambitie van 600 woningen per jaar waarop de organisatie is ingericht. Deze opschaling vraagt extra capaciteit om de opgave te realiseren. Om vierde economische topregio van Nederland te worden is mogelijk nog verdere opschaling nodig. We vragen een kwartiermaker om onderstaande opdracht uit te voeren. De opdracht Deze huidige woningopgave vraagt naast een uitbreiding van capaciteit om een meer stadsbrede gebiedsgerichte benadering om zodoende ook andere maatschappelijke opgaven te realiseren. De woningbouwopgave kan worden ingezet om een kwaliteits- en schaalsprong te maken. De hefboomwerking die uitgaat van deze bouwopgave kan aangewend worden om ook andere (transitie)opgaven te realiseren in Zwolle, bijvoorbeeld op het gebied van KEC, Mobiliteit, Groen maar ook op sociaal gebied. Gebiedsgericht werken is een sturend principe waar voortdurend koppeling plaatsvindt tussen wat het gebied nodig heeft en (stedelijke en landelijk) beleid en wet en regelgeving. Waar nodig worden beslissingen in een vroeg stadium genomen en knopen doorgehakt waarbij voortgang, gebiedscontext en keuzes maken sleutelbegrippen zijn. Eén van de belangrijkste factoren daarbij is de invulling van de samenwerking met inwoners, corporaties, ondernemers, ontwikkelaars en overige belanghebbenden in dat betreffende gebied. Om gebiedsgericht te gaan werken is de Zwolse aanpak gebiedsontwikkeling opgesteld en een bijbehorende routekaart. Hierin is het proces van complexe binnenstedelijke gebiedsontwikkelingen geschetst met de bijbehorende producten en geven we aan hoe partijen met elkaar kunnen samenwerken aan het realiseren van de opgave. In de routekaart spreken we met elkaar af welke specifieke producten wie, wanneer en hoe gaat opleveren. De kwartiermaker Gebiedsgericht Werken zal op hoofdlijnen de volgende werkzaamheden gaan oppakken: •Implementeren van de Zwolse aanpak gebiedsontwikkeling en de bijbehorende routekaart door het optimaliseren van bestaande processen en overlegstructuren, te beginnen bij Wonen •Zorgdragen voor een gemeente brede projectplanning, te beginnen bij de focusgebieden •Vertalen van de resultaten van de projectencarrousel •Als verbindende factor tussen PPP en Team Wonen deelnemen aan bestaande overleggen zoals het Interventieteam Woningbouw met het Concilium, Stadsregie Wonen en Regieteam Wonen •Vernieuwingsvoorstellen doen ten aanzien van bovenstaande, organisatie en de governance.

Beleidsinterventie bij Berap 2021-1

Woonimpuls
De Woonimpuls-regeling van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is opengesteld voor aanvragen om versneld betaalbare woningen te realiseren. Dit is een opgave waar Zwolle ook voor staat. Om te zorgen voor kwalitatief goede aanvragen is afstemming met Rijk en provincie noodzakelijk. Daarnaast moet er vanuit diverse disciplines samengewerkt worden aan de aanvraag. De eerste tranche is gereed, maar vanwege de krapte op de woningmarkt is door het ministerie besloten de 2e tranche naar voren te halen. Hierdoor zal in november een tweede aanvraag ingediend kunnen worden. Voor de kosten voor het opstellen van de aanvragen is in zowel 2020 als in 2021 € 75.000 beschikbaar. De verwachting is dat de kosten hoger uit zullen vallen. bij de 2e berap zal hier concreet op worden terug gekomen.